December 3, 2022

Proses Izin Bangunan Perumahan Kota Dallas Tetap dalam Kekacauan Total

Sistem kota Dallas untuk menyetujui izin bangunan tempat tinggal bagi satu keluarga tampaknya tidak membaik, meskipun ada frustrasi berbulan-bulan dari komunitas pengembangan dan anggota dewan. Hasilnya: ratusan rumah yang seharusnya dibangun ternyata tidak. Menurut data yang diberikan oleh analis real estate global Zonda Meyers Research, Dallas kemungkinan kehilangan antara 587 dan 849 rumah baru sejak awal pandemi, pada bulan Maret, hingga November tahun lalu.

Ini tampaknya menjadi masalah Dallas yang unik. Staf kota pulang untuk bekerja pada pertengahan Maret, memaksa proses perizinan online. Tetapi data menunjukkan bahwa kota-kota tetangga tidak memiliki masalah operasional yang sama seperti yang dialami Dallas. Wilayah tersebut secara keseluruhan mengeluarkan 16 persen lebih banyak izin pada tahun 2020 daripada pada tahun 2019, tetapi kota Dallas mengeluarkan 36 persen lebih sedikit izin pada periode yang sama: 1.050 dibandingkan 1.637. Penurunan tersebut bukan karena kurangnya permintaan. Dari 18 kota di sekitarnya, hanya tiga – McKinney, Allen, dan Denton – yang mengeluarkan lebih sedikit izin daripada periode yang sama tahun sebelumnya, dan penurunan di McKinney dan Allen pada dasarnya dapat diabaikan: hanya 3 persen dan 6 persen.

“Tidak ada bukti pasar tentang apa pun selain masalah kota yang menghalangi pelaksanaan proyek-proyek ini,” kata Phil Crone, kepala Dallas Builders Association. “Setiap bulan yang berlalu dan setiap minggu waktu penyelesaian ini menjadi lebih buruk, masalah ini bertambah. Dan ini bukan hanya untuk pendapatan pajak, tapi untuk keluarga yang tidak akan mendapatkan kesempatan untuk menelepon ke rumah Dallas. ”

Tapi pendapatan pajak yang terlewat benar-benar merupakan bagian dari ini. Dengan asumsi harga rata-rata rumah baru ini adalah $ 450.000, Zonda Meyers Research memperkirakan kota Dallas telah melewatkan penambahan antara $ 264 juta hingga $ 382 juta ke basis kena pajak selama resesi sambil menatap kekurangan anggaran yang membayangi.

“Saya tidak melihat ada urgensi di sini yang harus kita lakukan,” kata Anggota Dewan Chad West, yang mewakili North Oak Cliff dan telah menjadi perwakilan paling vokal dalam menyelesaikan masalah ini. Sampai saat ini, West mengetuai Komite Solusi Perumahan dan Tunawisma kota. “Kantor perizinan adalah jalan utama kami untuk pendapatan pajak properti di kota, yang kami butuhkan untuk semua layanan dasar: keamanan publik, taman, perpustakaan, semuanya. Di sinilah setiap pembangunan perumahan harus diarahkan untuk memenuhi kebutuhan perumahan kami. “

D CEO memecahkan berita tentang backlog pada bulan September, ketika 445 aplikasi sedang menunggu untuk diproses. Pemerintah kota menyalahkan masalah teknologi jelek yang tidak dapat menangani persyaratan pemrosesan setelah semuanya online. Staf di departemen Pembangunan dan Konstruksi Berkelanjutan mengakui bahwa yang dulu memakan waktu dua hari membutuhkan waktu dua bulan.

Sebelum pandemi, pengembang dan pembangun berkemas ke dalam ruangan sempit di Oak Cliff Municipal Center untuk memeriksa dokumen secara langsung. Ketika proses itu online, staf menggunakan program proses izin populer yang disebut ProjectDox. Pemerintah kota telah mengatakan bahwa pengembang mengajukan aplikasi yang tidak lengkap, yang hanya menambah berapa banyak waktu yang dibutuhkan untuk memproses izin. Tetapi komunitas pengembangan tidak dapat memahami mengapa Dallas mengalami masalah seperti itu dan kota-kota Texas Utara lainnya tidak.

Ada dua proses yang digunakan pengembang untuk mendapatkan izin bangunan tempat tinggal: pemeriksaan awal dan peninjauan rencana. Dalam memo kepada Dewan Kota, Manajer Kota TC Broadnax mengatakan masih ada 457 proyek keluarga tunggal yang macet dalam proses peninjauan rencana, turun dari 642 yang ada pada Oktober. Namun statusnya masih terlihat mendekati backlog yang ada pada bulan September. Dia mengantisipasi bahwa pembukaannya akan memakan waktu 12 hingga 15 minggu, atau pada akhir kuartal pertama.

Sementara simpanan izin yang menunggu prapenyaringan turun dari 464 pada Agustus menjadi 141 pada akhir tahun lalu, yang mereka lakukan hanyalah merendam dalam fase peninjauan berikutnya. Tanggapan yang dirinci dalam memo Broadnax tampaknya hanya menggemakan apa yang dikatakan staf kepada Dewan Kota sebulan lalu: lembur untuk staf, lebih banyak pelatihan, komputer yang lebih baik. Masalahnya pada dasarnya tetap sama.

“Jika ini adalah jenis bisnis yang dijalankan secara pribadi, Anda akan membuat presiden, CEO, dan semua manajer senior melompat ke tengah-tengah lubang untuk mencari tahu apa yang perlu kami lakukan agar aliran pendapatan kami meningkat pesat,” Kata Barat. “Sepertinya banyak basa-basi dan alasan, dan saya berada di batas saya.”

West berharap untuk melihat “pergeseran besar-besaran dalam sumber daya kota” untuk mengatasi masalah tersebut. Itu tidak ada di memo, katanya. Broadnax mengatakan staf yang relevan akan diberikan komputer yang lebih baik dengan “memori yang diperluas dan kecepatan pemrosesan yang lebih cepat untuk membantu mengelola file besar yang terkait dengan tinjauan rencana”. Alan Hoffman, seorang pengembang dan pembangun perumahan yang memiliki Hoffman Homes di East Dallas, mengatakan kepada saya bahwa ProjectDox tidak mengizinkan PDF dengan banyak halaman untuk diunggah, jadi dia harus memisahkan dan mengunggahnya satu per satu.

“Sepertinya mereka bekerja dengan Commodore 64s,” katanya.

Crone, dari Builder’s Association, juga kecewa dengan tanggapan kota tersebut, terutama setelah melihat data dari kota-kota sekitarnya. “Pada bulan Maret [of 2021], akan membutuhkan waktu lebih dari satu tahun bagi kota Dallas untuk melakukan apa yang setiap kota lain dapat lakukan pada Maret lalu, ”katanya.

Fort Worth sebenarnya memproses hampir 2.000 lebih banyak izin selama pandemi tahun lalu daripada yang terjadi dalam delapan bulan yang sama tahun 2019, peningkatan yang dua kali lipat dari seluruh produksi kota Dallas. Fort Worth mengeluarkan 5.645 izin selama periode itu, naik dari 3.851 pada 2019. Dan, tentu saja, Fort Worth memiliki lebih banyak lahan dan pengembangan yang direncanakan daripada Dallas, tetapi Crone mengatakan ini adalah bukti bahwa stafnya merespons pandemi jauh lebih baik daripada yang dilakukan Dallas.

Perhatian di sini adalah bahwa pembangun dan pengembang tidak akan kembali dan membangun di sini. Mereka menggambarkan kota-kota di sekitarnya sebagai kota yang lebih konsisten dan “dapat diprediksi”. Hoffman mengatakan dia biasanya bertujuan untuk menyelesaikan seluruh rumah dalam 90 hari; butuh waktu sekitar itu untuk mendapatkan izin bangunan di Dallas.

Dallas berenang melawan arus alami yang menarik pembangunan ke pinggiran kota. Itu tidak bisa mengubah itu. Tapi itu berarti Dallas harus melakukan hal-hal sederhana dengan benar dan mempermudah pengembang dan pembangun untuk bergerak. Di seluruh wilayah, para pembangun bergegas menambah stok perumahan untuk memenuhi permintaan. Hamparan itu mengikuti tanah; bahkan Kaufman County menguangkannya. Crone lebih peduli tentang apa yang dia lihat di kota-kota tetangga seperti DeSoto (peningkatan izin yang dikeluarkan 125 persen) dan Grand Prairie (peningkatan 96 persen) dan Red Oak (56 persen) dan Irving (10 persen).

Perlu dicatat bahwa secara kolektif kota-kota tersebut mengeluarkan jumlah izin yang sama dengan kota Dallas. Tapi Crone berpikir itu mungkin saja rumah Dallas, tapi simpanan mendorong mereka ke kota lain. Artinya mereka adalah keluarga yang akan menetap di tempat lain. Secara anekdot, dia telah berbicara dengan pembangun dan pengembang lain yang mengatakan mereka tidak akan berbisnis di Dallas sampai masalah ini diperbaiki.

“Saya biasanya orang yang sangat optimis; Saya telah mencoba membawanya ke dalam masa jabatan saya sebagai anggota dewan, ”kata West. “Tapi saya sama sekali tidak punya komentar positif tentang memo atau kinerja manajemen kota dalam masalah khusus ini.”

Baik Crone dan West berharap untuk melihat kota itu menugaskan kembali tim staf untuk membantu memecahkan masalah. Crone melontarkan gagasan kota mempekerjakan pihak ketiga untuk mengelola sistem, setidaknya sampai semua ini terkendali. Apa pun yang terjadi, kami harus menunggu hingga 1 Februari untuk melihat apakah perubahan tersebut berhasil. Itu kali berikutnya manajer kota dan staf akan memberi pengarahan kepada Komite Pembangunan Ekonomi dewan. Sampai saat itu, para pembangun berharap untuk melihat pekerjaan nyata berlanjut di luar batas kota.