December 5, 2022

Opini CRE: DFW Berada Di Pusat Boom Industri

Sebagian besar, ketidakpastian masih menguasai sebagian besar sektor real estat komersial. Industri berbeda. Itu bertahan dengan baik selama resesi Covid ini dan bahkan terus berkembang – karenanya saya mengacu pada lagu hit CW McCall dari pertengahan 1970-an.

Walt Bialas

Walt Bialas

Tidaklah mengherankan bahwa DFW telah menjadi pusat dari ledakan yang agak sepi ini. Angka-angka akhir tahun 2020 dan dinamika sektor industri sangat stabil. Untuk menghilangkan angka-angka tersebut, lowongan berdetak hingga 8,1 persen dari 7,7 persen di kuartal ketiga. Hal ini disebabkan oleh banyaknya pengiriman yang masuk ke pasar pada paruh terakhir tahun ini dengan permintaan yang sedikit lebih lambat dibandingkan dengan paruh pertama tahun 2020.

Yang penting, lowongan secara keseluruhan masih jauh di bawah rata-rata jangka panjang DFW dan poin tertinggi yang dicapai selama kemerosotan ekonomi sebelumnya. Faktanya, kami jauh dari kondisi lunak yang kami lihat dalam dua resesi terakhir.

Ini juga merupakan hal yang penting untuk dibawa pulang – permintaan akan ruang industri hampir mencapai titik tertinggi sepanjang masa.

Saat melacak DFW, kami memiliki penyerapan sebesar 20 juta kaki persegi hingga akhir tahun. Itu angka yang luar biasa jika dibandingkan dengan rata-rata tahunan kami yang sekitar 18 juta kaki persegi selama ekspansi terbaru kami. Melihat kembali ke tahun 2020, sewa industri tetap stabil meskipun ada beberapa pasang surut selama beberapa kuartal karena perusahaan bekerja untuk mengetahui perubahan yang terjadi. Secara keseluruhan, aktivitas leasing di seluruh pasar turun mungkin 7 persen menjadi 8 persen dari pasar ultra-cepat yang kami lihat pada 2018 dan 2019.

Musim gugur yang lalu, Mark Zandi dari Moody’s Analytics mencatat dalam sebuah webcast bahwa dia akan malu berinvestasi di real estat komersial – kecuali mungkin untuk industri. Dia melanjutkan dengan mencatat bahwa dia akan berhati-hati di sana karena bahkan di industri, itu penting “jika Anda berada di kota gerbang atau tidak, mengingat gangguan dalam perdagangan global.”

Meskipun kami menganggap lokasi industri gerbang sebagai pelabuhan utama AS, saya akan sangat berani untuk memperluas pengamatan Mark untuk memasukkan pusat logistik utama, tempat barang dipindahkan ke dan melalui lokasi untuk melayani AS. DFW termasuk dalam kategori ini.

Dari sudut pandang skala murni, dengan 7,7 juta orang, DFW adalah wilayah metro AS-4 teratas menurut ukurannya. Ini berarti wilayah kami menghasilkan permintaan “lokal” yang hampir tak tertandingi akan barang-barang untuk melayani kebutuhan penduduk kami. Seperti yang kita lihat pada segmen permintaan tinggi baru-baru ini, itu adalah e-commerce, perabotan, bahan habis pakai terkait makanan, dan sejenisnya.

Kekuatan DFW berasal dari lebih dari permintaan lokal ini – dan di situlah kami percaya pada kontinuitas dan konsistensi sektor industri kami!

DFW berada di lokasi yang unik. Secara garis besar, kami berada di persimpangan jalan yang menjadikan kami pusat distribusi untuk seluruh bagian tengah AS. Barang tiba di DFW dari kedua pantai dan titik selatan dan dipindahkan ke seluruh AS karena sistem transportasi nasional kami yang kuat yang mencakup jalan raya, rel, dan udara. Dengan harga sewa rata-rata $ 5,80 per kaki persegi, menurut CoStar, DFW terjangkau dibandingkan dengan $ 7,50-plus di Inland Empire dan utara $ 11,00 di LA. Ini adalah alasan lain mengapa kami ada di hampir semua daftar lokasi yang diinginkan atau perlu menjadi semua orang.

Outlook DFW kami cukup positif. Faktanya, kami melihat lowongan bergerak sedikit lebih rendah selama 12 hingga 18 bulan ke depan. Mengapa demikian?

Nah, sebagian besar ruang yang sekarang sedang dibangun sudah digunakan untuk disewakan atau dimiliki. Itu menyiratkan risiko pembangunan berlebihan yang minimal, yang merupakan tantangan terbesar DFW di masa lalu. Selain itu, untuk menjaga kiasan “Konvoi” terus berjalan – tanpa wawasan “smokies” – permintaan kuat yang sedang berlangsung, terutama dari pengguna yang lebih besar, tidak menunjukkan tanda-tanda melambat. Faktor itu, dikombinasikan dengan kecepatan yang lebih merata dalam konstruksi dimulai, membuat sulit untuk tidak melihat prospek sektor positif hingga 2021, meskipun ada ketidakpastian real estat komersial di tempat lain.

Meskipun saya tidak akan menyarankan sekarang waktunya untuk “meletakkan palu”, sekarang saatnya untuk “membiarkan mereka pengemudi truk berguling.” “Jadi, jauhkan serangga dari gelas Anda dan beruang dari ekor Anda… kami akan menangkap Anda dengan cepat”, kuartal berikutnya.

Walt Bialas adalah partner senior di Goodwin Advisors.