December 3, 2022

Drama Izin Gedung Dallas Menyoroti Sistem Rusak

Meskipun staf kota Dallas mengatakan bahwa mereka membuat kemajuan dalam banyak sekali izin bangunan tempat tinggal, anggota dewan kota dan pengembang menyarankan bahwa masalah tersebut hanyalah puncak gunung es dan menyoroti sistem rusak yang penuh dengan inefisiensi. Situasi ini membuat beberapa pembangun rumah berjanji untuk tidak pernah berbisnis di Dallas lagi.

Pada bulan September, kami melaporkan bahwa Dallas memiliki hampir 900 permohonan izin yang menunggu untuk diproses. Teknologi inferior yang tidak dapat memenuhi permintaan pemrosesan online perizinan sebagian besar merupakan penyebab backlog; staf kota memberi tahu D CEO. Masalah yang dulunya membutuhkan waktu satu hingga tiga hari untuk diterbitkan kini membutuhkan waktu lebih dari dua bulan — memberi tekanan pada pengembang lokal, dan lebih buruk lagi, memotong jauh ke dalam keuntungan mereka.

Tapi masalahnya lebih dari sekadar mengejar ketinggalan. Seluruh sistem rusak, kata Anggota Dewan Kota Dallas Tennell Atkins.

SISTEM RUSAK

Selama pertemuan Pembangunan Ekonomi baru-baru ini, Atkins dan anggota dewan lainnya mendesak Manajer Kota TC Broadnax dan Direktur Pembangunan dan Konstruksi Berkelanjutan Kris Sweckard untuk mendapatkan jawaban. Masalah-masalah seperti kurangnya komunikasi, kurangnya standar, dan gangguan komunikasi semuanya dikutip dan dibahas — begitu pula pertanyaan tentang dampak situasi terhadap pembangunan ekonomi.

“Kami membutuhkan proyek-proyek itu untuk melanjutkan prosesnya sehingga kami dapat membangun basis pajak kami, membangun ekonomi kami,” kata Anggota Dewan Distrik 14 David Blewett. “Ini adalah komponen utama dari apa yang kami lihat menuju 2021 setelah tahun 2020 yang sangat sulit dan sulit. Ini adalah masalah besar bagi kota dan perkembangan ekonomi kami untuk tahun 2021.”

Sweckard menunjukkan bahwa staf kota telah menempatkan bandaid pada beberapa masalah langsung yang dihadapi kota, seperti mengarahkan lebih banyak sumber daya ke proses pra-penyaringan, membeli komputer baru yang dapat menangani unduhan, dan membuat video pendidikan untuk mendidik pengembang tentang pengiriman online proses. Namun, kenyataan pahitnya adalah masih butuh waktu 11 hingga 12 minggu untuk mengeluarkan izin. Dan meskipun kota telah mampu mengurangi tumpukan izin dari 981 menjadi 327 (464 izin keluarga tunggal menjadi 129 di pra-penyaringan), Blewett mempertanyakan apakah kemenangan itu karena perlambatan liburan atau kemajuan aktual.

Sweckard tidak dapat memberikan informasi lebih lanjut.

“Itu tidak terlalu bagus untuk kami,” kata Blewett. “Kami belum benar-benar siap untuk musim semi, dan kami akan segera kembali dalam masalah. Saya pikir jalan kita masih panjang. “

‘MEREKA TIDAK INGIN KAMI DI SINI’

Pembangun dan pengembang tempat tinggal Dallas meragukan upaya kota itu. Mereka mengatakan mereka terkejut dengan keputusan baru-baru ini yang memaksa pengembang untuk melepaskan hak mereka atas pengiriman izin yang cepat. Direktur Eksekutif Asosiasi Pembangun Dallas Phil Crone menambahkan bahwa kota telah meminta pengembang untuk melepaskan hak mereka atas undang-undang negara bagian yang mengatakan bahwa biaya yang dikenakan harus dikembalikan jika kota tidak segera memproses izin.

“Intinya, untuk mematuhi batasan waktu yang ditetapkan oleh hukum negara, mereka akan menolak izin Anda karena mereka tidak dapat memenuhi batasan waktu yang ditetapkan oleh hukum negara,” katanya. D CEO.

Pendiri Hoffmann Homes, Alan Hoffman mengatakan berbisnis dengan kota Dallas telah mencapai tingkat ketidakteraturan sehingga hampir tidak mungkin menghasilkan keuntungan nyata.

Hoffman, yang memiliki beberapa proyek perumahan yang sedang berlangsung di Dallas, mengatakan menangani kota itu pada dua proyek terakhirnya “lama dan mengerikan”.

“Banyak departemen di kota sangat tertutup dan memiliki sedikit atau bahkan tidak ada komunikasi bolak-balik,” katanya. “Untuk pengembang seperti saya, jika Anda tidak terbiasa dengan prosesnya, pada dasarnya Anda berjalan ke penggiling daging.” Hoffman pada dasarnya menggambarkannya seperti ini: “Saya merasa seperti sedang mengemudi di mobil saya, di tengah malam, gelap gulita, saya tidak memiliki lampu depan, dan mata saya ditutup. Itulah proses yang Anda jalani. Hanya ada sedikit panduan. Dan mereka berkata, ‘Semuanya ada di situs web, carilah.’ ”

Hoffman menunjuk ke proyek Abode at White Rock sebagai contoh utama bagaimana sistem siled di seluruh departemen kota menciptakan disorganisasi yang tak termaafkan.

Render seorang seniman dari desain Rumah Hoffmann di 8824 Diceman Drive, dekat Arboretum Dallas. (Asosiasi Pembangun Dallas)

Proyek taman saku membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk dimulai — beberapa di antaranya adalah pekerjaan Hoffman sendiri — tetapi yang lain disebabkan oleh keanehan seperti pengulas yang menyuruhnya mengirim ulang gambar karena mereka ingin dia mengubah kata “membangun” menjadi “memasang” —sebuah masalah yang memakan waktu enam bulan dan tambahan biaya $ 2.000.

Di proyek lain, lahan seluas dua hektar yang dulunya tempat parkir untuk Sekolah Menengah Bryan Adams, staf kota memberi tahu Hoffman bahwa dia memerlukan pemberitahuan pindah dari penyewa sebelumnya untuk mengatur utilitas.

“Itu adalah hal yang sangat baru,” katanya. “Aku menghabiskan [$250,000] memasukkan air dan utilitas dengan departemen mereka, dan itu adalah alamat yang salah. ” Masalahnya: “Jam mulai berdetak karena banyak kena pajak dan tarif pajak meningkat, tetapi saya tidak dapat melanjutkannya hingga Agustus karena saya tidak memiliki sertifikat persetujuan.

“Masalahnya adalah, dan kami telah menanyakan ini selama bertahun-tahun, adalah daftar periksa. Daftar periksa penutupan, “kata Hoffman. “Apa yang harus saya lakukan untuk menutup daftar periksa saya? Saya memahami bahwa mereka tidak ingin memberikan daftar periksa karena itu merupakan sejumlah pertanggungjawaban yang tidak ingin mereka berikan.

“Ini bukan masalah kami tidak ingin mematuhi atau bermain sesuai aturan. Saya ingin mengikuti aturan. Saya ingin tahu aturan untuk bermain sesuai aturan, dan saya ingin tahu kapan mereka membutuhkan sesuatu dari saya. Ada banyak hal yang bisa dilakukan secara bersamaan. “

“Anda tidak dapat membuat perumahan yang terjangkau jika Anda ingin membuat pengembang menunggu selama bertahun-tahun untuk menyelesaikan proyek.”

Alan Hoffman

Hoffman mengatakan sikap kota terhadap pengembang perumahan mengirimkan pesan bahwa “mereka tidak menginginkan kami di sini,” yang menangkal klaim bahwa kota menghargai biaya rendah dan pembangunan ramah lingkungan seperti proyek Tempat Tinggal di White Rock miliknya.

“Anda tidak dapat membuat perumahan yang terjangkau jika Anda akan membuat pengembang menunggu bertahun-tahun untuk menyelesaikan sebuah proyek,” katanya.

Dan meskipun Hoffman tidak mau mengungkapkan jumlah spesifik uang yang dia hilangkan dalam proyek karena masalah kota, dia mengizinkan bahwa itu sangat besar — ​​cukup sehingga dia mempertanyakan apakah dia akan pernah melakukan proyek di Dallas lagi.

“Dan pada akhirnya mereka tidak peduli,” kata Hoffman tentang staf kota. “Mereka mengira kami memiliki uang yang keluar dari kantong kami, dan mereka dapat memperlakukan kami dengan buruk. Mereka bisa memberi saya tanah gratis di kota, dan saya tetap tidak bisa membuatnya bekerja.

“Dallas dulunya adalah kota yang bisa melakukan banyak hal. Dulu disebut kota yang bekerja. Harus ada pergeseran budaya di departemen. Kami dipandang sebagai musuh, dan kami membawa nilai. “

PERUBAHAN KARYA

Jauh sebelum COVID-19 menyebabkan Dallas menutup kantornya, Sweckard mengatakan ada kesadaran bahwa sistem online yang mereka gunakan untuk memproses izin, ProjectDox, tidak berfungsi. Kota ini telah mengintegrasikan sistem tersebut setahun sebelumnya, dan pada dasarnya berfungsi untuk 20 persen aplikasi yang masuk melalui portal online.

“Mereka menggulirkannya perlahan, lalu pandemi melanda dan harus beralih ke program yang belum siap sepenuhnya,” katanya.

Namun, sistem peninjauan rencana elektronik itu juga menjadi penyelamat bagi salah satu dari sedikit pasar real estat yang berkinerja baik selama pandemi.

“Tanpa itu, kita akan mati di air,” kata Sweckard. “Hal ini memungkinkan kami untuk melanjutkan, jelas tidak secepat yang kami inginkan, jelas tidak secepat perkembangan kami dan mitra lain yang diinginkan, dan tidak secepat yang diinginkan dewan kota dan kantor manajer kota agar kami menjadi. .

“Sistemnya sendiri belum siap; tidak ada integrasi otomatis antara ProjectDox dan sistem Electronic Plan Review dan sistem tulang punggung pemrosesan kami. Itu adalah antarmuka manual yang kami lakukan, dan kami dapat menanganinya karena 20 persen pengiriman kami adalah elektronik. Saat kami meningkatkan dalam semalam hingga 90 persen, dan kami harus melakukan antarmuka itu secara manual, itu menyita banyak waktu staf. Dan itu masih menyita banyak waktu staf kami. Itu belum terselesaikan. “

Namun, Sweckard menyoroti beberapa perubahan yang telah dibuat departemen — dan terus dilakukan — untuk bergerak maju.

Misalnya, lebih banyak staf ditambahkan untuk mengerjakan bagian pra-layar proses perizinan, yang memungkinkan pemrosesan lebih cepat. Perubahan besar yang juga diumumkan Sweckard berfokus pada bagaimana kota menangani aplikasi, di layar awal, yang tidak lengkap. Sebelumnya, kota akan memindahkan aplikasi yang bahkan memiliki masalah kecil ke belakang antrian, menambahkan proses berbulan-bulan.

Sekarang, Sweckard mengatakan jika masalah dapat diselesaikan dengan relatif cepat, staf akan memanggil pemohon dan mencoba untuk memperbaiki masalah daripada menendang izin keluar dari sistem dan memaksa pembangun untuk mundur. Anggota dewan bertanya apakah ada ambang batas untuk mengidentifikasi masalah kecil; tidak ada.

Kota ini juga membuat video petunjuk untuk membantu pengembang dan pembangun menavigasi proses online dengan lebih baik. Mereka membuat proses platting tersedia secara online dan menciptakan layanan pramutamu untuk proyek perumahan yang terjangkau — mereka berencana untuk mempekerjakan staf pada bulan Januari.

Kota ini merencanakan studi efisiensi independen senilai $ 1 juta (didukung oleh biaya waralaba) dari kantor izin bangunan di Oak Cliff Municipal Center untuk mengevaluasi departemen tersebut dalam jangka panjang. Sweckard mengatakan tawaran dari tujuh vendor sedang ditinjau, dan presentasi akan dijadwalkan untuk beberapa bulan mendatang.

Selain itu, kota ini mengganti sistem perizinannya yang sudah berumur 15 tahun. Empat vendor telah mengajukan proposal untuk proyek tersebut, yang menurut Sweckard akan mahal dan memakan waktu sekitar satu tahun untuk membawa perubahan besar-besaran ke departemen.