December 1, 2022

Bagaimana Konversi Garasi Parkir Dapat Membantu Mengatasi Pembuatan Berlebihan

Pasokan parkir yang berlebihan untuk gedung perkantoran tetap tidak efektif dalam hal belanja modal dan pemborosan material.

Saya pertama kali menulis tentang rasio parkir tidak realistis yang diharapkan oleh komunitas pialang real estat pada tahun 2018. Pialang terus beroperasi berdasarkan prinsip melindungi penyewa yang mereka wakili, dan pemberi pinjaman CMBS terus secara rutin menentukan persyaratan parkir yang jauh melebihi kebutuhan saat ini atau di masa depan. fasilitas kantor perusahaan. Empat ruang parkir per 1.000 kaki persegi ruang kantor yang dapat disewa adalah standar lama yang mengakibatkan ratusan ribu ruang parkir jarang atau tidak pernah digunakan.

DonPowellSalah satu pengembang paling sukses di kawasan ini, Granite Properties, melakukan studi formal di Granite Park yang terus berfungsi sebagai metrik yang relevan dan secara jelas mengidentifikasi masalah parkir berlebih di gedung perkantoran di pinggiran kota. Studi tersebut menemukan bahwa 2.600 ruang parkir di dalam kompleks serba guna tidak pernah digunakan.

BOKA Powell memperkirakan urutan besarnya investasi di ruang-ruang yang tidak terpakai tersebut sama dengan hanya di bawah $ 40 juta — 28.000 kubik yard beton ditempatkan, 144.000 jam kerja konstruksi, dan 819.000 kaki persegi struktur beton tujuan tunggal yang tidak fleksibel. Kontrarian mengatakan bahwa seiring bertambahnya usia bangunan, kelas penyewa turun satu atau dua tingkat, menghasilkan lebih banyak penggunaan kantor belakang rumah (yaitu, ruang kerja dengan kepadatan lebih tinggi), dan saat itulah rasio parkir yang lebih tinggi akan terbayar.

Tapi apakah itu?

Mengintegrasikan Parkir Podium Vertikal

Kemungkinan setelah COVID, tren permintaan parkir akan berlanjut seperti sebelumnya, menunjukkan peningkatan ketergantungan pada mobil untuk disewa, berbagi tumpangan, dan angkutan massal. Kendaraan otonom kemungkinan akan menjadi lebih umum dalam dekade berikutnya, dan permintaan untuk parkir mobil akan menurun seiring waktu.

Lantas, apa alternatif dari struktur parkir tujuan tunggal?

Solusinya adalah mengintegrasikan parkir podium dalam gedung perkantoran bertingkat tinggi dan menengah secara vertikal dalam bentuk yang paling sederhana. Daripada membayangkan mengubah ruang parkir menjadi ruang kantor, bayangkan membangun inti kantor dan ruang shell masa depan dan memanfaatkan sebagian bangunan untuk parkir sampai ruang parkir tersebut tidak lagi diperlukan.

Gedung perkantoran dan struktur parkir pada dasarnya adalah tipe hunian dan konstruksi yang berbeda. Perbedaannya sangat besar dan mencakup perbedaan ketinggian lantai ke lantai, beban hidup yang berbeda (yang mengejutkan, ruang kantor memerlukan kapasitas penahan beban 2,5 kali lebih banyak), pertimbangan kerataan lantai, ventilasi, persyaratan kontrol suhu, sistem pencegah kebakaran, dan persyaratan keluar.

Ironisnya, banyak garasi yang baru dibangun dibalut bahan yang dirancang agar sesuai dengan bangunan kantor yang mereka dukung, termasuk dinding tirai kaca, panel logam komposit arsitektur, dan beton pracetak arsitektur. Ventilasi mekanis garasi dalam hal ini adalah hal biasa.

Semakin dekat garasi dengan kualitas fenestrasi menara perkantoran, semakin mudah untuk melompati beberapa atau semua lantai parkir yang tertanam di dalam struktur terintegrasi.

Idealnya, lantai individu dapat dinonaktifkan sebagai lantai parkir dan digunakan kembali sebagai kantor dari atas garasi ke bawah. Tantangan teknis utama harus diatasi, seperti konektivitas dari tingkat parkir sementara hingga jalur landai eksternal, seperti yang ditunjukkan pada grafik. Fasilitas chiller sentral juga harus dirancang untuk memperhitungkan konversi kantor di masa depan dan membutuhkan pendingin tambahan, pompa, dan pasokan udara segar. Hoistways elevator cadangan dapat memberikan fleksibilitas untuk menambahkan kabin elevator dan alat berat dalam hubungannya dengan konversi lantai kantor, atau kapasitas elevator dapat dilebihkan sejak awal (jika jumlah lantai yang diubah tidak melebihi kapasitas sistem pengangkut bangunan dasar).

Analisis Biaya-Manfaat

Pada tahun 2020, biaya awal untuk menambahkan lantai white-box office berkisar antara $ 160 hingga $ 190 per kaki persegi. Biaya untuk membangun tingkat garasi podium konvensional, dibalut bahan yang sesuai dengan gedung kantor (tetapi tanpa peningkatan ketinggian lantai ke lantai atau peningkatan beban hidup), bervariasi dari $ 90 hingga $ 110 per kaki persegi. Meningkatkan ketinggian lantai ke lantai garasi dan kapasitas beban hidup akan menambah $ 20 hingga $ 30 per kaki persegi. Premi biaya awal untuk membangun tingkat garasi yang tahan masa depan adalah $ 60 hingga $ 70 per kaki persegi.

Konsekuensinya, pertimbangkan keuntungan menambahkan beberapa lantai kantor selama dekade berikutnya, di mana biaya konversi untuk menambah kamar mandi, ruang kipas, distribusi listrik, distribusi serat, dan akses elevator kurang dari $ 60 per kaki persegi, versus $ 160 hingga $ 190 per persegi foot (disesuaikan dengan inflasi) untuk membangun ruang kantor tambahan.

Jika kota benar-benar ingin mengurangi jejak garasi parkir yang konvensional, tidak fleksibel, dan tidak efektif, mereka harus mempertimbangkan untuk memberikan insentif dalam bentuk kredit pajak atau subsidi biaya konstruksi untuk garasi yang tahan masa depan.

Saya mendorong orang lain dalam komunitas real estat untuk bergabung dalam perjuangan untuk mendapatkan fasilitas parkir ukuran yang tepat dan berkomitmen untuk memberikan kepemimpinan pemikiran dan studi lebih lanjut untuk mendorong struktur parkir yang tahan terhadap masa depan dan meminimalkan efek negatif jangka panjang yang diciptakan oleh parkir yang berlebihan.

Don Powell adalah mitra dan kepala sekolah BOKA Powell.